Prestito vitalizio ipotecario: tutto quello che c’è da sapere

Nato in Gran Bretagna negli Anni Sessanta, il prestito vitalizio ipotecario ha ottenuto un forte riscontro soprattutto negli ultimi decenni. Si tratta di una forma di finanziamento rivolta a chi ha compiuto 60 anni e ha un immobile di proprietà. Bastano questi pochi requisiti per ottenere liquidità in quanto la casa viene ipotecata in cambio di un finanziamento. Il richiedente del prestito non perde la proprietà dell’appartamento ma il suo valore verrà tramutato in denaro. Inoltre il rimborso non avverrà con rate mensili così come succede per gli altri tipi di prestiti personali. Per saperne di più, non vi resta che dedicarvi alla lettura della nostra guida.

Prestito vitalizio ipotecario: come funziona?

Il prestito vitalizio ipotecario è stato introdotto dalla legge n.44 del 2015. Operativo da pochi anni, questo finanziamento consente di poter accedere al credito con maggiore facilità. La casa viene messa in garanzia e in cambio si può ottenere una certa liquidità. Il richiedente è un soggetto che ha già spento 60 candeline e che ha una casa di proprietà: può chiedere una somma di denaro e contemporaneamente accendere un’ipoteca sull’immobile. Non è necessario vendere casa o altri beni di valore; la proprietà della casa resta al destinatario del finanziamento. Alla sua morte, spetterà agli eredi decidere se riscattare l’appartamento o farlo vendere all’istituto di credito in modo che possa saldare il debito con il ricavato.

Il primo step sarà rivolgersi, dunque, ad una banca o ad una società finanziaria. I consulenti effettueranno una verifica sui documenti relativi alla proprietà dell’appartamento e un sopralluogo per calcolare il valore dell’immobile. In caso di riscontro positivo verrà sottoscritto un contratto di finanziamento. La garanzia sarà l’iscrizione dell’ipoteca sulla casa. L’importo erogato dalla banca corrisponderà ad una parte del valore di mercato dell’abitazione. Verrà poi concordato un piano di rimborso adeguato alle esigenze del richiedente del prestito.

La somma di denaro erogabile viene calcolata in seguito alla perizia sull’appartamento. Questa operazione verrà effettuata da un perito indipendente dall’istituto di credito cui il 60enne si è rivolto per ottenere un finanziamento. Una volta stabilito il valore di mercato della casa, si passa a decidere l’importo massimo del prestito. La somma cambia in base pure all’età del richiedente: minore è l’età, più bassa sarà la somma di denaro massima da erogare.

Immaginiamo di avere intorno ai 60 anni: la quota massima viene stabilita intorno al 15 per cento del valore della casa. Se invece abbiamo intorno ai 90 anni la somma massima che spetta al richiedente si aggira sul 50 per cento del valore dell’immobile. Insomma non si perde la proprietà della casa ma si accende un’ipoteca che potrà essere riscattata dopo la morte del richiedente del prestito.

Una volta deciso l’istituto bancario adatto per il finanziamento e soprattutto alle nostre esigenze, i tempi necessari per l’erogazione della somma non saranno biblici. Si parla di circa 2, 3 settimane. Talvolta può anche trascorrere però qualche mese. Le tempistiche cambiano a seconda della facilità o meno di trovare i documenti della casa, in base alla perizia e all’istituto di credito e al notaio. Insomma sono diversi i fattori che possono influenzare la durata di una pratica.

Prestito vitalizio ipotecario e valore dell’immobile

La somma erogata dall’istituto di credito è sicuramente legata all’età di colui che richiede il prestito. Poi toccherà ad ogni banca decidere in modo indipendente rispetto alle altre quali sono le percentuali che intende applicare. Spesso la quota viene già stabilita e indicata all’interno dei fogli informativi presenti in banca. Certo tali indicazioni non sono vincolanti e non indicano un obbligo. Alcune banche possono anche riferire ad ogni singolo cliente che ne fa richiesta che tipo di percentuale viene applicata su questa forma di prestito. La presenza di altri inquilini nella casa, che dovrà essere ipotecata, può sicuramente influire. Il fattore infatti varia pure a seconda dell’età degli altri abitanti dell’appartamento. Non possiamo, dunque, parlare di una percentuale fissa rispetto al valore di un immobile. Si tratta di un elemento che va analizzato per bene al momento della richiesta di un prestito ipotecario vitalizio.

Quando restituire il prestito?

Il prestito ipotecario vitalizio si chiama così perché ha una durata che corrisponde a tutta la vita del beneficiario del prestito. Il finanziamento infatti inizia nel momento in cui viene stipulato il contratto e si conclude alla morte del richiedente. Prima del decesso del beneficiario della somma, l’istituto di credito non è tenuto a pretendere il rimborso dell’importo che è stato liquidato. Ovviamente non bisogna considerate gli interessi e le spese.

Vediamo cosa avviene alla morte del beneficiario del finanziamento. Sono tre le possibili strade che gli eredi possono intraprendere:

  • Il prestito può essere restituito attraverso il riscatto dell’immobile. Questo tipo di opzione deve essere scelta entro un anno dalla morte del beneficiario del finanziamento.
  • Gli eredi possono vendere la casa in collaborazione con la banca. Il denaro che si ricava dalla vendita servirà a rimborsare il finanziamento concesso al beneficiario morto. Quello che resta, una volta che è stato estinto il debito, sarà distribuito tra gli eredi. E’ chiaro che il valore del debito non potrà mai superare quello della vendita. Se gli eredi sceglieranno questa seconda opzione, dovranno procedere alla compravendita dell’appartamento entro 12 mesi dal conferimento.
  • L’immobile viene lasciato all’istituto di credito. Con questa terza opzione l’istituto di credito può decidere di vendere la casa e di saldare il debito.
Cosa succede se passa un anno dalla successione e il debito alla banca non è stato ancora saldato? L’istituto di credito può procedere con la vendita dell’appartamento. Verrà così effettuata una nuova perizia, sempre da parte di un tecnico non legato alla banca. Una volta venduto l’immobile o qualsiasi altro bene di valore, la banca mantiene la somma di denaro che servirà ad onorare il credito concesso al beneficiario in vita. In caso di eccedenza, essa sarà distribuita agli eredi.

Prestito vitalizio ipotecario e risoluzione anticipata

Se si parla di prestito vitalizio ipotecario, bisogna tener conto anche della possibile risoluzione anticipata del contratto. L’importo concesso dalla banca viene poi restituito per intero. Ma quando si verifica tale condizione? La risoluzione anticipata scatta alla morte del beneficiario del prestito se gli eredi lasciano l’appartamento, gravato dall’ipoteca, alla banca affinché possa venderlo. Può avvenire però anche quando il beneficiario è ancora vivo: potrebbe pagare le rate mensili in ritardo per 7 volte tanto da far scattare la risoluzione del contratto. Questa condizione si verifica pure se l’immobile perde di valore o se si verifica il trasferimento della proprietà dell’appartamento che è stato dato in garanzia.

Agevolazioni

Chi stipula un prestito vitalizio ipotecario, può beneficiare di agevolazioni fiscali così come previsto dalla normativa. In cosa consistono questi vantaggi? Il beneficiario di questa particolare forma di finanziamento, divenuta operativa in Italia negli ultimi anni, sarà esentato dal pagamento di imposte di bollo, registro, ipotecarie e catastali. Ma non solo. Il richiedente del prestito vitalizio ipotecario sarà pure esente dalle tasse sulle concessione governative. Bisognerà soltanto versare un’imposta alternativa che corrisponde allo 0,25 per cento del totale che è stato finanziato ed erogato se si tratta di una prima casa. Parliamo invece del 2 per cento se si tratta di un altro immobile.

I vantaggi e gli svantaggi

Un prestito ipotecario vitalizio, così come qualsiasi altra forma di finanziamento, presenta vantaggi e svantaggi. Il lato positivo di questo prestito è sicuramente l’assenza di un piano di rimborso a rate mensili. La somma che viene erogata dall’istituto di credito non è inoltre soggetta ad interessi. L’istituto di credito, prendendo come punto di riferimento la perizia del tecnico e l’età del richiedente, dovrà stabilire l’importo da erogare. La somma non potrà essere superiore ai 350 mila euro.

Ma non mancano gli svantaggi. Il lato negativo di un prestito ipotecario vitalizio è dato dall’imposizione fiscale. Nel momento in cui si fa richiesta di questo finanziamento, la proprietà dell’immobile resta sempre al richiedente e non viene mai trasferita alla banca. Ciò cosa comporta, vi starete chiedendo? Tocca al proprietario della casa ipotecata continuare a pagare le imposte patrimoniali relative al possesso dell’immobile: parliamo di Imu e di Tasi. Stesso discorso per la tassa sui rifiuti (Tari) e in alcuni casi per l’Irpef.

Prestito vitalizio ipotecario e surroga: cosa c’è da sapere?

Solitamente si parla di surroga soltanto se si fa riferimento ad un mutuo ipotecario. Almeno questo è ciò che prevede la normativa vigente. Secondo quanto previsto, infatti, dall’articolo 1202 del Codice civile nel momento in cui si fa richiesta di un finanziamento, bisogna pure indicare in che modo saranno utilizzati i soldi e dunque la destinazione della quota erogata dalla banca. Il termine esatto è prestito finalizzato: si spiega il fine prima di ottenere l’importo richiesto. Avere però una surroga di un prestito ipotecario vitalizio non è però così complicato. Certo dovrebbe trattarsi in questo caso di un finanziamento non finalizzato e ciò potrebbe andare contro a quanto previsto dalla normativa vigente.

Quali sono i costi e le spese?

I costi di un prestito ipotecario vitalizio non sono poi così diversi se rapportati ad un normale mutuo ipotecario. Scopriamo insieme quali sono le spese che bisogna affrontare nel momento in cui si decide di intraprendere questo percorso. Vi proponiamo qui un elenco riassuntivo che potete prendere in considerazione:

  • il costo di istruttoria e perizia (parliamo di qualche centinaia di euro)
  • i costi di un atto notarile (il costo cambia a seconda del valore di perizia dell’immobile e del finanziamento concesso. Si può arrivare anche ad una somma di diverse migliaia di euro),
  • l’interesse se decidiamo di voler rimborsare il prestito,
  • l’imposta sostitutiva a quella di bollo e registro che corrisponde allo 0,25% della quota concessa nel caso delle banche, oppure al 2% nel caso l’istituto erogatore sia un soggetto diverso e per le seconde case,
  • una possibile penale in caso di estinzione anticipata (il costo, se previsto, sarà inserito all’interno del contratto).

Bisogna sempre tenere a mente il decreto legislativo 226/2015 secondo cui gli istituti finanziari non possono richiedere denaro per il pagamento delle spese sostenute nel caso in cui il richiedente decide di non sottoscrivere il prestito vitalizio (Articolo 2, comma 3). Il decreto legislativo vieta tale condotta da parte delle società finanziarie.

Per richiedere un prestito vitalizio ipotecario non ci sono specifici requisiti se non quello dell’età. La legge 44/2015 stabilisce infatti che non sia necessario avere un reddito minimo o massimo per poter accedere a questa forma di finanziamento. Ogni banca può decidere se concedere o meno, in base a propri criteri, un prestito vitalizio ipotecario. Ovviamente per conoscere quali sono i principi di una banca, bisogna consultare il foglio informativo o recarsi direttamente in filiale in modo da avere un quadro più preciso della situazione.

Prestito vitalizio ipotecario e protestati: è possibile?

E’ capitato che persone iscritte alle banche dati (Crif, Ctc o Cr) perché protestati o cattivi pagatori non abbiano potuto usufruire di questa forma di finanziamento. La richiesta di accedere ad un prestito vitalizio ipotecario è stata respinta per il loro passato creditizio. Certo, non c’è una regola universale per tutti. Ogni banca adotta un suo atteggiamento che può essere magari più restrittivo nei confronti di alcune categorie di soggetti inseriti nelle “liste nere”. Tocca all’istituto di credito, che dovrà erogare l’importo, valutare per bene la domanda di finanziamento e decidere se concedere liquidità a chi magari in passato non è riuscito a saldare il debito con altri istituti di credito. Una “macchia” che spesso si può trasformare in un enorme svantaggio soprattutto quando si avverte la necessità di una certa quantità di denaro per far fronte ad imprevisti o problemi vari.

E se la casa risulta di proprietà di più soggetti? E’ un caso alquanto diffuso in Italia. Partendo dal presupposto che il prestito vitalizio ipotecario sia riservato a chi ha compiuto 60 anni di età, bisognerà prendere in considerazione l’aspetto anagrafico degli altri proprietari. Per alcune banche anche questi soggetti, possessori della casa, devono avere almeno 60 anni. Se poi l’appartamento risulta cointestato (parliamo di coniugi o conviventi), anche in questo caso è necessario – affinché ci sia l’erogazione del finanziamento – che entrambi abbiano compiuto 60 anni. Questo aspetto va preso in considerazione pure nel caso in cui invece l’appartamento risulti di proprietà solo di uno dei due coniugi.

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