Tra le diverse tipologie di prestito offerte dalle banche, sicuramente la più nota è il mutuo ipotecario. Questo tipo di finanziamento permette di ottenere in un’unica soluzione il credito necessario ad acquistare una casa o ad effettuare grossi lavoro di restaurazione: vediamo come fare per ottenere questo tipo di prestito e quali sono le forme di garanzia e i documenti richiesti dalle banche.
Cos’è e come funziona
Sicuramente il mutuo ipotecario è la forma più diffusa di credito immobiliare: si tratta di un contratto di prestito a media e a lunga durata (dai 5 ai 30 anni di rate) e di solito è richiesto da coloro che abbiano necessità di acquistare – o sistemare – un immobile.
Qualora il richiedente non adempia ai pagamenti di una o più rate, la banca o l’istituto di credito da cui abbia ricevuto il credito è tenuta ad avvalersi del proprio diritto di rivalsa sul bene ipotecato. Pertanto lo stesso bene dell’ipoteca vale come garanzia del credito.
Ciò nonostante, come per tutte le altre forme di prestito, è possibile che l’affidabilità creditizia del richiedente non basti ad accettare la richiesta, e pertanto potrebbero essere richieste ulteriori forme di garanzia oltre a quelle reddituali (la firma di un garante, la cessione del quinto, ecc.).
Per far sì che l’ipoteca abbia valenza reale è necessario che l’immobile venga registrato presso un atto notarile al Registro degli immobili, dove resterà iscritto per tutta la durata del prestito (20 anni, poi andrà rinnovata).
Come per qualsiasi altra forma di prestito, il mutuo ipotecario presenta ingenti tassi d’interesse (che potranno essere fissi o a tasso variabile) ed è necessario che il richiedente presenti tutta l’apposita documentazione per avviare la richiesta di prestito. I documenti necessari di solito sono:
- Documenti d’identità in corso di validità (il richiedente dovrà avere età compresa tra i 18 e i 70 anni), regolare permesso di soggiorno per i cittadini esteri.
- Tessera sanitaria
- Conto corrente a proprio nome
- I documenti che attestino le entrate reddituali del richiedente (busta paga, certificazione unica, TFR, cedolino della pensione, ecc.)
- I documenti che attestino l’eventuale possesso di altri beni di valore (e, se presenti, quelli di eventuali altri finanziamenti in atto).
Come avanzare la propria richiesta
Per effettuare un mutuo ipotecario bisognerà svolgere alcuni passaggi obbligatori, che vanno dalla scelta della banca alla scelta del piano d’ammortamento previsto per le rate. Una volta scelta la banca a cui si abbia intenzione di richiedere il prestito (oggi grazie ai portali online è possibile valutare i tassi d’interesse previsti per ciascuna e visionare i pacchetti di restituzione più convenienti) è necessario compilare l’apposita domanda di richiesta al mutuo.
Nella domanda bisognerà specificare i seguenti dati:
- i propri dati anagrafici (e quelli di eventuali coobbligati)
- la composizione del proprio nucleo familiare
- l’occupazione attuale: se dipendente o lavoratore autonomo, in che settore lavorativo e da quanti anni)
- la propria qualifica professionale;
- il proprio reddito netto mensile e quello annuale;
- la descrizione dell’unità immobiliare, il valore e le sue eventuali pertinenze (superficie totale, numero piani, anno di costruzione);
- una dichiarazione che attesti la presenza o l’assenza di ulteriori finanziamenti in atto.
Una volta avviate le pratiche la banca stabilirà attraverso dei criteri di affidabilità finanziaria quale sia il merito creditizio del richiedente, e se esso risultasse positivo darà il proprio feedback all’accettazione della domanda. Questa parte del procedimento è necessaria per stabilire il rapporto rata/reddito del cliente, e cioè verificare quali potrebbero essere le sue disponibilità finanziarie rispetto al mutuo (il rapporto dovrà essere compreso tra il 30/35% del reddito mensile). A seguire si procederà invece con gli atti notarili e tutte le pratiche atte all’erogazione del credito richiesto.
Cosa fare una volta ottenuta la delibera del finanziamento
Una volta che la banca abbia ottenuto tutti i documenti e abbia effettuato tutte le dovute verifiche (compresa la perizia tecnica e la dichiarazione notarile preliminare) essa potrà deliberare l’accettazione della richiesta. In genere il valore del mutuo è compreso fino all’80% del valore dell’immobile (ma in alcuni casi può coprire il 100% del valore). A questo punto l’atto notarile dovrà essere firmato difronte a un notaio alla presenza di entrambe le parti (la Banca e il beneficiario). Insieme al contratto di mutuo viene redatta anche la costituzione d’ipoteca, che prevede l’iscrizione dell’immobile ai pubblici registri immobiliari (la durata dell’ipoteca è di 20 anni, qualora il mutuo durasse di più sarà necessario rinnovarla).
Cosa prevede la costituzione dell’ipoteca
L’ipoteca è, come abbiamo visto, la garanzia che consente alla banca, in caso d’insolvenza, di rivalersi sull’immobile. L’ipoteca copre non solo l’intero valore del capitale erogato al beneficiario, ma anche le spese accessorie, gli interessi ed eventuali oneri erariali. Nell’ipoteca sono inoltre comprese le spese giuridiche che la banca è tenuta a sostenere in caso d’insolvenza del pagamento. Una volta avvenuto il consolidamento dell’ipoteca la banca ha generalmente a propria disposizione 10 giorni per erogare il credito, che verrà versato direttamente sul conto corrente del beneficiario entro i termini prescritti e in un’unica soluzione.
Differenze dal mutuo fondiario
Un’alternativa al mutuo ipotecario è quello fondiario, anch’esso regolato dall’articolo 1813 del codice civile. Il mutuo fondiario prevede di solito delle condizioni più vantaggiose rispetto al mutuo ipotecario, ed è rivolto unicamente all’acquisto di un’immobile di proprietà (mentre il mutuo ipotecario può essere impiegato anche per lavori di ristrutturazione o emergenze d’altro tipo). Il mutuo ipotecario può essere erogato per cifre superiori all’80% dell’intero valore dell’immobile, mentre il mutuo fondiario oscilla generalmente tra il 60% e il 70%. Il regime fiscale previsto per questo genere di prestito è di solito più vantaggioso, ma richiede dei vincoli ben precisi da parte del richiedente e la durata del rimborso dovrà avvenire tra i 12 mesi e i 30 anni.
Garanzie: quali possono essere necessarie
Benché il mutuo ipotecario riguardi l’ipoteca su un’immobile, è possibile che in alcuni casi le condizioni finanziarie del richiedente non soddisfino appieno la banca e rendano necessaria un’ulteriore forma di garanzia per ottenere il finanziamento. Tra le più diffuse c’è la fideiussione ma, nel caso di acquisto tra due coniugi lavoratori è possibile che entrambi gli stipendi bastino a soddisfare le richieste della banca (per i coniugi sotto i 35 anni esistono ulteriori opzioni vantaggiose). Le forme di garanzia più richiese dalle banche sono:
- Il garante, e cioè una persona di fiducia o un familiare (il rapporto di parentela ha una valenza in sede di contratto) che si assuma la responsabilità di pagare le eventuali rate insolute del richiedente.
- Le polizze assicurative (assicurazione sulla vita, polizze incendio e scoppio, ecc.). Alcune polizze sono necessarie oltreché convenienti anche per il richiedente e per una maggior tutela dei suoi familiari.
- I tassi di mora: si tratta di uno strumento tutelativo applicato dalle banche che, in fase di firma del contratto, richiedono al debitore degli interessi aggiuntivi su eventuali rate non pagate o pagate in ritardo rispetto ai termini prestabiliti. Il tasso di mora varia da banca a banca, ed è necessario informarsi in fase di contratto su quali siano i termini e, soprattutto, evitare di pagare in ritardo le rate previste.
Quando e perché preferire un mutuo ipotecario?
Le banche e gli istituti di credito prevedono diversi tipi di offerta per il mutuo ipotecario, a seconda che esso riguardi l’acquisto del primo o del secondo immobile. Di solito infatti, mentre la percentuale del credito erogato per il mutuo nel caso della prima casa può superare l’80% del valore dell’immobile, per le ipoteche successive il suo valore potrebbe essere inferiore. Il mutuo ipotecario può diventare un mutuo liquidità o un mutuo ristrutturazione, con importi di gran lunga inferiori rispetto ai casi precedentemente elencati, e finalizzato per spese mirate come lavori condominiali o di restaurazione.
Altra considerazione da fare riguardo le varie tipologie di mutuo previste dalle banche riguarda i tassi d’interesse, che oltre ad essere fissi o a tasso variabile potrebbero essere anche a tasso misto, a tasso puro, con opzione, protetto, ecc.
La cosa migliore da fare qualora si stesse valutando la possibilità di richiedere un prestito ipotecario, è quella di valutare dai portali online delle banche le offerte in corso più convenienti. Oggi molti di questi portali consentono di simulare il proprio piano di prestito inserendo l’importo desiderato e i tempi per la rateizzazione: in questo modo è facile capire fin da subito quali potrebbero essere le reali possibilità di ottenere il prestito. In alcuni casi il mutuo fondiario potrebbe risultare più conveniente del mutuo ipotecario, e pertanto è bene prendere in considerazione tutte le possibilità offerte dalle banche e dagli istituti di credito al momento.
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